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　　江苏省南京市江东中路 235号2幢宾馆、237号商场、235号1幢办公（部分）、203个地下车位

　　令人咋舌的不仅是此次高达25.02亿的起拍价，还有拍卖的标的，全部都是南京地标级的建筑。

　　根据标的清单，本次纳入拍卖的雨润国际广场包括四块核心资产，分别是2栋涵月楼白金五星酒店、河西中央商场、5A甲级玻璃幕墙写字楼以及203个地下产权车位。

　　这批见证了河西新城飞速发展的门面地标，正在等待明天的最后一声槌响，而截止目前，0人报名。

　　雨润国际广场敢标出 25.02 亿天价起拍，底气从来不是当下客流，而是刻在骨子里的地段红利。

　　扎根河西 CBD 奥体核心，出门即地铁 2 号线奥体东站，隔壁建邺区政府、南京市政务服务中心，正对面就是奥体中心。

　　西堤国际、万科光明城市、海玥万物一众高端豪宅环伺，新地中心、奥体名座写字楼集群林立，高端居住、商务客流双加持，论区位，整个奥体几乎无对手。

　　十余年前的河西尚在蓬勃崛起之时，雨润国际广场绝对是奥体CBD当之无愧的顶流地标。2013年全面落成运营后，它一举填补了河西奥体核心无大型综合体的空白，是彼时片区首个一站式全能城市综合体。

　　在金鹰、华采天地等一众热门商业尚未问世的年代，它与河西万达并肩而立，撑起了整个河西的高端商业门面，整个广场2013年才全部完成落地运营，当年青奥盛会期间，这里是官方指定接待配套，见证了河西飞速崛起的高光岁月，盛极一时。

　　我选正午 12 点商场黄金饭点实地探访河西中央商场，现实落差，直击人心。。

　　开车驶入地下车库，负二楼车辆满满当当，尚能看出周边办公、住户基础客流；下行至负三楼，灯光骤然黯淡，大片车位空旷闲置。好在建筑硬件维护尚可，没有大面积破败失修。

　　负一楼美食区，除了大批撤空的商户外，还剩下一些快餐，现场仅有一桌食客在吃午饭。而在小杨生煎等连锁快餐店，来来往往的也只有外卖小哥。

　　1楼包含运动服饰、内衣、教培和部分餐饮奶茶店。河西中央商场的这家喜茶是河西第一家喜茶门店。

　　当年开业时，正值喜茶最火热的网红巅峰，开业当天场面空前火爆，门店前排满了慕名打卡的年轻人，如今也只剩下少量外卖小哥匆匆进出。

　　最令人吃惊的是，如此闷热的天气，这个位于河西富人区的门面级商业，竟然没有开空调，我步行十分钟便浑身燥热，服饰柜台的导购只能手持扇子纳凉，萧条感扑面而来。

　　二至四层主打教培，搭配美容、儿童乐园与零散服饰。放眼望去，空旷通道、闭店门头随处可见，大量教培门店人去楼空，多处区域围挡封死，几乎看不到闲逛顾客。

　　曾经河西和软件谷打工人公认的团建圣地 中央商场的海底捞，凭借舒适环境、不用久等的优势常年爆满，去年 12 月正式闭店。停车场指引牌依旧清晰醒目，门店却彻底消失，一代人的回忆就此落幕。

　　4楼通向5楼的电梯一眼望下去，黑漆漆一片，乘坐扶梯上楼，安静地几乎能听到自己的呼吸声。

　　5楼直升梯旁的窗户正对奥体中心，周末演唱会的喧嚣、赛事的欢呼近在咫尺，而一街之隔的这座商场，只剩沉寂楼宇静静伫立。

　　中午的中央商场闷热得出奇，我在空荡荡的走廊里走了几圈，脑子里始终盘着一个问题：这么好的地方，怎么就到了拍卖的货架上？

　　这套物业当年开发时，雨润就把它全额抵押给了银行融资。后来贷款还不上，银行批量把这些不良债权打包转让给了资产管理公司。

　　资产管理公司不是开发商，它负责接盘、理清、出手，回笼资金。所以这次挂牌，不是法院强制执行的司法拍卖，而是AMC主动处置资产。

　　说白了，雨润当年借钱，还不上，债主把债权卖给了专门收拾烂摊子的AMC。AMC要回笼资金，就把抵押物端上货架。就这么简单。

　　而往往此时资产管理公司主动上架拍卖也意味着他们判断，现在不出手，以后可能更不好出手。

　　这次拍卖还有个关键细节：带租约转让。涵月楼酒店正常运营，中央商场虽然人气惨淡但是正常开门，新业主不能清退现有商户。租约细则标注属于商业机密，不对外公示。你买下的是一个正在运转的综合体，不是一片废墟。

　　能掏出这笔钱的，大概率是国资平台。但截止到发稿前，我注意到，此次拍卖依旧无人报名。流拍、二次拍卖是大概率事件，这也反映了大额商业资产遇冷的普遍现状。

　　河西中的核心地段，奥体对面，高端写字楼和豪宅林立，一个本该被高净值人群供养的商场地标集群，为什么没有人逛了？原因有三：

　　传统百货那套模式，在电商冲击和消费习惯剧变面前，已经彻底不灵了。客流掉、客单价掉、业绩掉这是整个行业的集体困境，不是一两家能幸免的。在河西中，金奥费尔蒙、缤润汇等都被摆上过拍卖货架。

　　2013年雨润国际广场开业时，它是奥体片区第一个一站式综合体，没有对手。

　　现在呢？金鹰世界、华采天地、IFC国金中心一个比一个新，一个比一个大，中央商场河西店被消费者评价为“老气”环境设施老旧、招商水平低、层高压抑，停车费贵。

　　它努力过，曾经斥巨资改造负一楼做餐饮，也利用靠近奥体的优势，策划了各类粉丝应援活动，但小修小补救不了根本。

　　这不仅是中央商场的困境，更是雨润集团的困局。雨润国际广场的开发商为江苏润地房地产开发有限公司，是雨润旗下的房地产开发企业。目前企查查相关信息显示，该公司已经被列入被执行人，自身风险30条，关联风险高达979条。

　　商场的运营，本质上是钱堆出来的。招商补贴、活动营销、物业维护、设备更新哪一项不需要持续输血？一个自身难保的运营方，怎么可能把商场做好？

　　三个原因叠加时代、竞争、自己把一个一手好牌的商业体，推到了拍卖的货架上。

　　河西雨润国际广场的底子不差，地段无可复制，车位、酒店、写字楼、商业都是稳定收益资产。如果有实力雄厚的接盘方带着清晰的战略进来，中央商场未必不能活。

　　水游城：开业17年的老商场2023年底转型二次元主题，打造多楼层IP品牌店及主题活动。2024年改造后客流量同比增超30%，周末单日涌入3万-4万人次。

　　艾尚天地：立足潮流文化，完成品牌国潮化换血，升级空间设计。黑白灰工业华体会风、电子公仔、CG动画屏等营造年轻时尚特质。

　　迈皋桥万谷慧：打破传统商业体单一功能，融合社区文化，打造集购物、餐饮、娱乐、亲子、社交于一体的多维体验场域。

　　被拍卖的是河西高光的过去。至于能不能赢回一个未来没人知道。

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